«Дома-невидимки» наводнили загородный рынок недвижимости. По наблюдениям риелторов, около половины подмосковных дач, выставленных на продажу, не имеют нужных документов. Продать проблемное имущество сложно: покупатели отказываются от сделки или требуют скидку. На неоформленный дом не приходят налоги, но его могут снести, если он построен с нарушениями. Стоит ли покупать дачу без документов – разбирался экономический обозреватель “Вестей FM” Павел Анисимов.
“Идеальные” дачи продают с двумя пакетами документов – отдельно на землю и отдельно на дом. Но у многих продавцов есть бумаги только на земельный участок. А здание, по сути, самострой – нет даже разрешения на строительство.
Меньше всего проблем с покупкой «дома-невидимки» в СНТ. Как правило, в объявлениях о продаже пишут, что на шести сотках есть дача, которая подключена к электричеству. Из документов – только свидетельство собственности на земельный участок. На дом обычно нет ничего, но и торг неуместен, так как по факту рисков при покупке такого жилья почти нет. Дачный домик можно оформить как нежилой по «дачной амнистии». Для СНТ упрощённый порядок планируют продлить до 2022 года – нужно лишь уведомить местный муниципалитет о том, что дом есть, отмечает гендиректор юридической фирмы «Юрвиста» Алексей Петропольский.
Это, наверное, подавляющее количество случаев – когда права на объект недооформлены. И если объект выставлен на продажу, какой-либо дисконт не даётся. Человек и так продаёт дёшево дом, и по факту его оформление – это вопрос лишь месяца и 50 000 рублей.
Самострой на землях поселений официально продать нельзя: нет документов на дом – нет собственности. Зарегистрировать его по упрощённой схеме невозможно – нужно разрешение на строительство, а дом уже стоит. Оформить документы «задним числом» можно только по суду, через экспертизу, подтверждающую, что здание соответствует всем нормам. Но нет гарантий того, что постройку не признают самостроем, говорит Алексей Петропольский. В этом случае можно потребовать у продавца большую скидку – процентов 20-25. А лучше поискать менее проблемную дачу.
Допустим, на шести сотках нельзя строить дома больше 100 – 150 квадратных метров. Если у вас стоит дом 300 или 400 «квадратов», вы уже нарушаете нормы. В теории дом должны снести или обязать привести в соответствие. То есть уменьшить кубатуру или расположение. Либо вообще полностью переделать, оставив только фундамент.
На практике большинство «домов-невидимок» – под «вечным запретом»: их не трогают, но и не дают зарегистрировать. Покупая проблемную дачу – что в СНТ, что в ИЖС, в договоре купли-продажи нужно прописать: «строений на участке нет». Недострой можно оформить как продажу домокомплекта или стройматериалов. Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, и он хотя бы подтверждает передачу денег. Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин советует покупателям самим взять выписку из ЕГРН и проверить, не менялся ли в последние 3 года собственник. Бывает, что перепродажами пытаются скрыть серьёзные проблемы – например, часть дома стоит на соседском участке. В таких объявлениях пишут «срочная продажа» и, не торгуясь, скидывают цену на треть.
К сожалению, слишком много «грязных» участков на рынке загородной недвижимости. И, как правило, признаком такой «грязности» является частая смена владельцев. Государство может оспорить право собственности, потому что по тем или иным причинам посчитает, что оно оформлено не совсем законным путём. Если покупателя признают добросовестным, то ему особо ничего не грозит. Если покупателя признают недобросовестным, то его участок изымут, и он останется без денег и участка.
Документы на постройки нужны не всегда. Например, некапитальные строения – садовые домики или бани на столбиках – можно не регистрировать в Росреестре. Но любое неоформленное здание на ленточном фундаменте – это повод выписать штраф или предписание о сносе. По словам риелторов, самая беспроблемная – элитная недвижимость. Как правило, большинство коттеджей на престижных направлениях оформлены как надо.
