Задача для отчаянных: как перевести жилое помещение в нежилое / статья для РБКPro.

О том, с какими проблемами может столкнуться предприниматель при переводе жилого помещения в нежилое, рассказал генеральный директор компании Urvista Алексей Петропольский.

За последние пять лет спрос на услуги перевода из жилого помещения в нежилое (под офис, магазин, кафе, салон красоты или прочие услуги, располагающиеся в жилом доме) пришел к серьезному упадку. Об этом говорят количество обращений в риелторские и юридические компании, исследования аналитиков, открытые источники. Московским предпринимателям все реже удается пройти процедуру перевода.

С момента внесения поправок в законопроект 2013 года «О запрете сооружения тамбуров и крыльца» в Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и прочие документы, регламентирующие перевод жилого помещения в нежилое, было выпущено много дополнительных требований и актов. Результатом этих действий стало то, что за 2018 год в Москве таким образом было переведено не более 20 помещений.

Раньше их счет шел на тысячи и это был отдельный бизнес, когда человек специально выискивал квартиру на первом этаже, покупал ее дороже, чем на верхних этажах, чтобы в перспективе сдавать помещение под магазин или офис по цене в два-три раза выше стоимости аналогичной по квадратуре квартиры. У некоторых незаконным путем уже были оборудованы отдельные входы, но, как правило, без крыльца или тамбура — просто дверь, которой никто не пользуется.

Организация тамбура и крыльца для своего помещения необходима в 98% случаев оформления нежилого помещения. Но для этого нужно первично согласовать процесс со всем домом и желательно иметь стопроцентный кворум (согласие) жильцов на переоборудование стены и создание там проема для двери. Дело в том, что когда вы строите ступеньки и крыльцо, то занимаете придомовую территорию, которая принадлежит либо ТСЖ, либо управляющей компании, но по факту всем собственникам данного дома. Если земля, которой вы планируете пользоваться, официально принадлежит ТСЖ и оно в доме есть, то вы должны взять у него согласие или же оформить аренду (вместе с договором аренды или безвозмездном использовании этой земли), а также получить всю разрешительную документацию на строительство. Но так как в подавляющем большинстве случаев придомовая территория у нас никак не разграничена, а ТСЖ, ЖСК тоже редко присутствуют, это серьезно затрудняет оформление земельного участка.

Если как таковой тамбур организовывать не нужно (к примеру, когда окно и пол дома идут вровень с землей и не требуется ступенек), каких-то серьезных документов, кроме волеизъявления собственника, не требуется. Таких зданий достаточно, особенно в центре Москвы.

Стоить сказать, что для перевода в нежилое помещение необязательно иметь вход с улицы, можно организовать его и в подъезде. Другой вопрос, что ваша квартплата будет расти на коммерческих условиях и сдать жилье в свободное пользование под офис тоже будет проблематично, потому что обычные жильцы все равно будут пользоваться общедомовым подъездом и высказывать регулярное недовольство по поводу посторонних людей (ваших клиентов), курящих сотрудников и прочего. В таком случае они начинают ограничивать доступ, писать заявления, не давать свободно распоряжаться помещением. Поэтому всякий смысл перевода в нежилое помещение таким образом отпадает.

Исходя из этого, при переводе жилого помещения в нежилое предприниматель сталкивается с минимум тремя серьезными проблемами:

Собрать всех жильцов (их число может доходить до 300 человек), убедить их и набрать стопроцентный кворум физически невозможно.
Отмежевать всю территорию, собрав все подписи и согласия смежников-соседей, тоже представляется трудновыполнимой задачей.
Оформление аренды и договоренности с управляющей компанией на пользование землей может длиться годы.
Пройти все эти этапы согласования простым предпринимателям представляется чем-то фантастическим, и те 20 квартир, переведенные в 2018 году в нежилые помещения, скорее всего, личные знакомства, звонки с самых верхних эшелонов власти либо выстраданные нечеловеческими усилиями документы. Как правило, такие истории занимают по 5–6 лет. Неудивительно, что рынок такого рода недвижимости сейчас простаивает, но тем не менее самые смелые люди все же туда идут и пытаются это реализовать. Чаще всего это так называемые мелкие девелоперы — те, кто покупает небольшую недвижимость скорее для получения пассивного дохода.

Стоит отметить, что существуют ограничения по размещению отдельных видов предприятий в жилых домах («СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденный приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр).

В частности, не допускается размещать:

специализированные магазины товаров бытовой химии и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха;
помещения, в том числе магазины, с хранением в них легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, газов, взрывчатых веществ и т.д.;
склады любого назначения;
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов;
предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м;
все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением.
Убедившись, что помещение и цели, для которых оно переводится в категорию нежилых, не попадают под приведенные выше ограничения, можно переходить непосредственно к поэтапной реализации задачи.

Этап первый: подготовка технической основы перевода

Важным техническим условием перевода помещения из жилого в нежилое является возможность обеспечения в него отдельного входа, не связанного со входом в жилые помещения, или помещения, обеспечивающие проход к жилым помещениям.

Этап второй: заявление о переводе

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется по решению органа местного самоуправления. Состав документов, которые необходимо предоставить для принятия решения, предусмотрен ст. 23 ЖК РФ:

заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Приведенный перечень документов является исчерпывающим и дополнению не подлежит (ст. 23 ЖК РФ).

Этап третий: реализация согласованного решения и регистрационные действия

Срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения не должен превышать 45 дней со дня предоставления заявителем документов, обязанность по предоставлению которых возложена на него (ст. 23 ЖК РФ).

Если для перевода жилого помещения в нежилое требовалось проведение переустройства и (или) перепланировки, то факт надлежащего выполнения такого рода работ в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией должна подтвердить специально созданная приемочная комиссия.

Затем акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен в соответствующее управление Росреестра.

Именно акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого. Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней.

Владельцы магазинов, парикмахерских и прочих стрит-ретейловых сфер обычно просто берут в аренду определенные помещения и занимаются бизнесом, который на этих площадях возможно вести. Эта категория страдает от упадка рынка более всего. Но, несмотря на то что он никуда не двигается, спрос на стрит-ретейл вырос за последние пять лет примерно на 30–40%, потому что найти помещение на первом этаже с отдельным входом в жилом массиве тяжело, там всегда уже есть парикмахерская, пивная, ресторан.

Что касается случаев мошенничества в данной процедуре, то здесь скорее вопрос в оформлении документов. Собственник, у которого с ними все в порядке, действовать себе во вред не станет, а ситуация, когда квартира по факту остается квартирой, но в ней скрытым образом сделали отдельный вход и сдали под видом нежилого помещения, уже потребует разъяснений. Такое действительно происходит, и не все жильцы начинают быстро разбираться, кто и что строит в их доме и какие документы на это есть, потому многие бизнесмены спокойно живут «всерую», просто платя арендатору без всяких документов.

Чтобы провести процедуру перевода статуса помещения легально, в первую очередь необходимо предоставить план проекта, который делает вступившая в саморегулируемую организацию проектная компания. Затем идет дальнейшее согласование проекта с жильцами дома, МЧС, Роспотребнадзором, комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы, префектурой и, самое главное, Мосжилинспекцией, которая все предыдущие согласования и документы тщательно просматривает, выносит на комиссию и принимает решение о переводе или не переводе в конечном предписании.

Нужно также помнить, что закон всегда стоит на стороне жильцов, и если от них поступают жалобы, значит вы, скорее всего, будете в проигрыше. Поэтому, если предприниматель захочет решиться на этот шаг, то лучше выбирать дом где-нибудь в центре, где будет не более 5–7 квартир, а с каждым жильцом проведена ознакомительная беседа и достигнуто соглашение. Если в доме больше десяти квартир, здесь вероятность, что все получится, очень низка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Алексей Петропольский