Ушлые риэлторы переделывают неликвидные особняки и таунхаусы в «муравейники» — делят на десятки квартир и продают по дешевке.
Таунхаусы — это малоэтажные дома на несколько хозяев. Одна семья занимает большую квартиру в 200 — 300 квадратов на двух-трех уровнях. И как бы занимает целый подъезд: фактически это несколько коттеджей с отдельными входами, но общими коммуникациями.
Обычно линейка таунхауса состоит из четырех, шести, максимум десяти секций с гаражами. У каждой семьи есть еще клочок земли перед входом. Здесь можно поставить беседку, сделать зону барбекю, разбить клумбу. Такие поселки — закрытые территории. И цены соответствуют статусу жилья — от 20 миллионов рублей за секцию и выше. Такие квартиры и в обычное время распродаются совсем не как горячие пирожки. А тут — кризис. Продажи попросту встали. И вот тогда появились они… Приличные обитатели таунхаусов толерантно называют их умниками.
ОПТОМ И В РОЗНИЦУ
Небольшой поселок таунхаусов в Павшинской пойме, на берегу Москвы-реки, строило печально известное СУ-155. В 2014-м компанию уже прилично лихорадило, а тут еще скачки курса доллара. Поэтому после возведения зданий квадратные метры начали продавать ниже рыночной цены. В поселок стали въезжать первые жильцы, таунхаусы наводнили строительные бригады. Местные еще и не сразу поняли, что в некоторых секциях теперь появляются натурально коммунальные квартиры.
— В общем, некие люди пришли к застройщику и предложили: давайте мы выкупаем сразу несколько секций как бы оптом, а вы нам на них хорошую скидку, — рассказывает местный житель Алексей. — Застройщик и рад был.
Дальше каждая комната секции с помощью экономремонта превращалась в отдельное мини-жилье. От общего санузла в крохотные туалеты отводились трубы, в каждой комнате появлялись мойки и душ. Естественно, никакие госорганы никто в известность не ставил.
Полная партизанщина.
Уже через несколько недель в интернете размещались объявления о продаже квартир-студий в таунхаусе. Расчет прост: в кризис желающих поискать недвижимость за 12 — 13 миллионов рублей совсем немного, а вот если дробить объект частей на 8 и продавать каждую комнату за 2 — 3 миллиона, дело может и выгореть.
Так и вышло. Многие покупатели даже не вникали в детали сделки. Квартира? В хорошем поселке в 10 минутах от МКАД? За 3 миллиона?! Супер!
В результате в таунхаусе Алексея (он с семьей занимает отдельную секцию) в соседях появились две такие коммуналки.
…КОТОРЫЙ ЖИВЕТ НА КРЫШЕ
— В наших таунхаусах есть большие комнаты на 35 — 37 квадратов, так эти ребята делили их пополам стенами из гипсокартона и продавали как две отдельные квартиры, — вступает в разговор Петр Пацюк, еще один житель поселка и по совместительству глава местного ТСЖ. — В одном из домов 400 квадратных метров «распилили» на 13 квартир! (Это метров по 30 на квартиру. — Ред.) Более того, под жилые помещения переделывали даже гаражи и чердаки. Недавно у нас было собрание жильцов, одна женщина спросила: а в моей квартире зимой тепло будет? «А где вы живете?» — «На крыше!» Даже не знаю, что тут сказать. В этих помещениях по проекту заложена совсем другая теплоизоляция. Более того, например, те же чердаки — это зона общего пользования. В любой момент остальные жильцы ей вправе сказать: а идите-ка отсюда, мы тут белье сушить будем!
По бумагам хозяева «студий» в таунхаусах владеют всего лишь долями в секциях. И доли их в документах никак не выделены. То есть человек покупает какое-то количество квадратных метров, но где именно они находятся, не прописано. Словом, филькина грамота. И продать эту долю потом будет довольно сложно.
Впрочем, и у соседей, которые покупали целые секции, к продавцам и жильцам коммуналок список и других претензий.
ЖУЛИКАМ НИЧЕГО НЕ БУДЕТ?
— По проекту в нашем доме должны жить десять семей, а по факту уже сейчас — 24, — говорит Алексей. — Канализация и электрика на такое количество пользователей не рассчитаны. Когда все заселятся, трубы не будут справляться с таким количеством воды, а электросчетчики начнут гореть. Плюс в каждой такой секции незаконно проведена перепланировка, кое-где во время ремонта разрушали несущие стены. Покупая дорогую недвижимость, мы рассчитывали, что это будет спокойный уголок. А въехали в муравейник…
Звоню в дверь одной из секций. На первом этаже за окнами гаража горит свет. Там комната: вот кровать, пара стульев, мойка. Выглядывает мужчина. Спрашиваю:
— А вы знали, что дом не рассчитан на такое количество жильцов, а у вас невыделенная доля?
Мужчина опускает на окна жалюзи гаража. Другие дольщики тоже разговаривать не стали.
В этом поселке в Павшинской пойме до коллапса пока не дошло — не все еще въехали. Да и отопительный сезон, когда нагрузки на электросети возрастают, еще не начался.
А вот на другом конце того же Красногорска, в ЖК «Новая Опалиха», уже и проводка горит, и канализация течет. Такие же проблемы в таунхаус-поселках некоторых других муниципалитетов области.
Но главное — шулерам-продавцам с точки зрения закона ничего не грозит! По документам они ничего не нарушили — продажу долей квартир ни Уголовный, ни Административный кодекс не запрещает. Все стрелки переведены на недотеп-покупателей. В ближайшее время местные власти будут подавать иски в суд — с требованием обязать владельцев квартир-студий привести помещения в первоначальный вид. За счет жильцов. Скорее всего, суд иск удовлетворит. И тогда гаражи снова станут гаражами, чердаки — чердаками, а остальные квартиры — всего лишь комнатами в одной большой квартире. Коммунальной.
ЕЩЕ БЫЛ СЛУЧАЙ
Дом — под снос?
В Московской области были уже случаи, когда по такой же схеме продавались не только таунхаусы, но и целые особняки. И там все может оказаться куда сложней. Например, такой конфликт сейчас бушует в элитном поселке на Новой Риге, где из-за кризиса точно так же заморозились продажи.
— Ушлый риэлтор выкупил там большой дом за 40 миллионов рублей, разделил его на пять частей и перепродал в виде долей с хорошей для себя выгодой, — рассказывает глава юридической компании Urvista Алексей Петропольский.
Когда начались перегрузки в электросетях и поплыла канализация, управляющая компания этот особняк от всех коммуникаций просто отключила.
У купивших свои квартиры за 10 — 12 миллионов людей теперь куча проблем. По документам дом значится как индивидуальное жилье. А по факту получился многоквартирный. При этом на земле, на которой стоит поселок, разрешено только индивидуальное строительство. То есть получился самострой. Сейчас идут разбирательства, но не исключено, что особняк в итоге могут вообще пустить под снос. Без всяких компенсаций владельцам долей.
